Quando due proprietari confinanti (o un condominio e un vicino) hanno bisogno di installare un ponteggio che invada in tutto o in parte la proprietà altrui, non basta il buon senso reciproco: entrano in gioco diritti di proprietà, obblighi di sicurezza nei cantieri e possibili responsabilità civili e penali. Un accordo scritto tutela entrambi: definisce l’estensione dell’occupazione, ripartisce i costi, stabilisce chi risponde di eventuali danni o infortuni e riduce il rischio di contenziosi successivi. Il Codice civile, all’art. 843, obbliga il proprietario a consentire l’accesso se l’opera è necessaria, ma riconosce anche il diritto a un’indennità e alla piena rimessione in pristino del fondo quando i lavori terminano.
Indice
Quadro normativo di riferimento
In Italia le regole da richiamare nel testo dell’accordo sono principalmente tre:
- Art. 843 c.c. – disciplina l’accesso al fondo e l’eventuale indennità dovuta per i disagi subiti dal proprietario.
- D.Lgs 81/2008, Titolo IV – impone al committente privato obblighi stringenti su sicurezza, notifica preliminare ASL, nomina del coordinatore, verifica dell’idoneità dell’impresa e del ponteggio.
- Regolamenti locali – autorizzazione per occupazione di suolo pubblico, eventuali tasse comunali (COSAP/CIMP) e orari di cantiere; vanno citati per chiarire chi richiede i permessi e chi li paga.
Punti chiave da negoziare prima di scrivere
– Necessità tecnica: la parte che installa il ponteggio deve provare che l’opera non è eseguibile in altro modo meno invasivo. Quest’obbligo discende dalla “necessità” richiesta dal comma 1 dell’art. 843 c.c.
– Perimetro dell’area occupata: vanno individuati con precisione metri quadrati, varchi di accesso, eventuali aree di deposito materiali, nonché i dispositivi di sicurezza per impedire intrusioni.
– Durata massima: una data certa di montaggio e smontaggio riduce il disagio e fa scattare eventuali penali in caso di ritardo.
– Indennità o canone: l’accordo può prevedere un importo forfettario o una formula “giorni × euro” come ristoro per occupazione e limitazioni d’uso del fondo.
– Ripristino e garanzie: descrivere come sarà rimessa l’area (pavimentazioni, aiuole, recinzioni) e chiedere cauzione o assicurazione RC per danni a terzi.
– Sicurezza e responsabilità: l’appaltatore deve consegnare il Pi.M.U.S. (piano di montaggio, uso e smontaggio ponteggi) e la dichiarazione di conformità; il committente si impegna a vigilare, come impone l’art. 90 D.Lgs 81/08
Struttura consigliata dell’accordo
Premesse
– Identità e titoli di proprietà di entrambe le parti.
– Descrizione sintetica dei lavori e motivazione della necessità del ponteggio.
Articolo 1 – Oggetto e area interessata
Dettaglia l’esatta porzione di suolo o facciata che verrà occupata, con allegata planimetria quotata.
Articolo 2 – Durata e calendario lavori
Indica data di inizio, termine massimo per lo smontaggio e finestra giornaliera di lavorazione (rispetto a regolamento comunale sulla rumorosità).
Articolo 3 – Permessi e oneri
Stabilisce quale parte presenta la CILA/SCIA edilizia, chiede l’occupazione di suolo pubblico e paga eventuali canoni. In genere è a carico del committente che esegue l’opera.
Articolo 4 – Sicurezza e documentazione tecnica
Elenca i documenti che l’impresa consegnerà prima del montaggio (Pi.M.U.S., POS, Visure ponteggio, polizza RC) e la nomina del Coordinatore per la sicurezza se prevista.
Articolo 5 – Indennità e garanzie
Quantifica il compenso per l’uso del fondo o il degrado temporaneo, fissa la cauzione e stabilisce che i danni saranno risarciti sulla base di perizia asseverata.
Articolo 6 – Accesso e modalità d’uso
Definisce gli orari di accesso, le vie di fuga sempre libere, l’obbligo di avviso preventivo in caso di ingresso di mezzi pesanti o trasporto di materiali polverosi.
Articolo 7 – Ripristino finale
Obbliga l’impresa (o il committente) a ripristinare lo stato dei luoghi entro X giorni dallo smontaggio, con facoltà del proprietario ospitante di far eseguire i lavori in danno se necessario.
Articolo 8 – Controversie
Indica il foro competente o un tentativo preventivo di mediazione civile, utile per evitare il ricorso diretto al giudice (che l’art. 843 consente in mancanza di accordo).
Allegati utili
- Copia documenti d’identità e titoli di proprietà.
- Pianta e sezione del ponteggio con quote.
- Coperture assicurative e DURC dell’impresa.
- Cronoprogramma lavori.
- Ricevute di versamento canone Cosap/Cimp (se riguarda suolo pubblico).
Formalità e registrazione
Non è obbligatoria la scrittura pubblica: una scrittura privata firmata in originale da entrambe le parti è sufficiente. Tuttavia, se l’accordo prevede corrispettivi economici o durata superiore ai nove anni, conviene registrarlo all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni (imposta di registro 200 € più bollo) per avere data certa e opponibilità a terzi.
Buone pratiche a cantiere avviato
– Appendere copia dell’accordo e dell’autorizzazione comunale sul ponteggio, a disposizione di eventuali controlli.
– Tenere un diario giornaliero (anche digitale) con foto di eventuali danni comparsi; agevolerà la liquidazione finale.
– Verificare settimanalmente che le tavole di impalcato, i parapetti e i teli di protezione siano integri: la responsabilità può essere estesa anche al proprietario ospitante se tollera situazioni pericolose (orientamento giurisprudenziale ex Cass. Pen. 2021).
Conclusione
Un ponteggio che invade la proprietà di un privato non è solo un problema di “spazio”: coinvolge diritto di proprietà, sicurezza sul lavoro e responsabilità patrimoniali. Stendere un accordo dettagliato e firmarlo prima di aprire il cantiere permette di rispettare l’art. 843 c.c., evitare improvvisi divieti di accesso, limitare i rischi di sanzioni ex D.Lgs 81/08 e, soprattutto, salvaguardare il buon rapporto di vicinato. Bastano chiarezza su tempi e responsabilità, un’indennità equa e l’impegno reciproco al ripristino per trasformare un potenziale conflitto in una collaborazione trasparente e sicura.